美國近30年利率走勢圖,美國近十年利率
文/龐無忌
一邊加息，另一邊房價卻創(chuàng)出歷史新高，最近美國樓市就出現(xiàn)了這種怪現(xiàn)象。
近期，美國30年期房貸利率水平上升至7.7%左右的高位，但最新數(shù)據(jù)顯示，今年7月，美國房價創(chuàng)下歷史新高。
一般而言，房貸利率上升，購房者資金成本提高，會抑制購房行為，需求下滑并導致房價下跌。但今年以來美國樓市如此相反走勢，讓許多人直呼“看不懂”。美國樓市究竟怎么回事？
近日發(fā)布的標普凱斯-席勒全美房價指數(shù)顯示，2023年7月，美國全國房價綜合指數(shù)創(chuàng)下歷史新高，當月該指數(shù)環(huán)比上漲0.6%，與去年同期相比增長1%。
標準普爾（S&P）道瓊斯指數(shù)董事總經(jīng)理Craig J.Lazzara表示，美國房價在2022年6月觸頂后下跌，截至2023年1月份，美國房價7個月內(nèi)下跌了5.0%。轉(zhuǎn)折點發(fā)生在今年1月，美國房價開始再度上漲。截至今年7月，之前的跌幅已被抵消，房價指數(shù)創(chuàng)下歷史新高。
Craig J.Lazzara透露，7月份，在20個美國樣本城市中，有10個城市的房價達到了歷史新高。
各大都市中，7月，芝加哥(+4.4%)、克利夫蘭(+4.0%)和紐約(+3.8%)的房價同比漲幅最高。今年1-7月，美國全國房價綜合指數(shù)累計上漲5.3%，遠高于35年多來歷年全年漲幅的中位數(shù)。
值得注意的是，美國當前正處于持續(xù)一年多的加息周期中，自2022年3月開啟加息以來，美聯(lián)儲已加息了11次，累計加息525個基點。
加息導致國債收益率飆升，從而推高住房按揭貸款利率。美國抵押貸款銀行家協(xié)會（MBA）近日公布的數(shù)據(jù)顯示，截至10月6日當周，30年期定息抵押貸款的合約利率上升14個基點至7.67%，為連續(xù)第五周上升；其中大額的30年期定息抵押貸款利率升至7.7%。
7.7%的房貸利率意味著什么？以300萬元人民幣的貸款額計算（等額本息），30年期，購房者每月還款約2.1萬元。而此前大量美國購房者按揭貸款利率不到3%。以3%的房貸利率來計算，同樣300萬元的貸款，30年期，每月還款僅需1.2萬元左右。
答案可能在供給不足上。
總部位于吉隆坡的全球房產(chǎn)科技公司居外IQI（Juwai IQI)集團聯(lián)合創(chuàng)始人兼集團CEO卡希夫?安薩里（Kashif Ansari）接受中新社國是直通車采訪時表示，美國樓市現(xiàn)處于購房需求和房源供應同時受到抑制的“有價無市”狀態(tài)，買房的不多但賣房的更少，這種狀態(tài)很可能會延續(xù)至明年。
卡希夫?安薩里說，根據(jù)坊間多份報告，由于按揭利率升至歷史高位，消費者負擔過重，人們的買房意愿跌入歷史低谷。今年以來，銀行及金融機構(gòu)由于自身經(jīng)營壓力，其放貸能力并未擴大，導致買家獲得按揭的水平變低，抑制了需求。房利美（Fannnie Mae)9月份的月度購房調(diào)查也顯示，消費者擔心自己失業(yè)的比率雖占少數(shù)但有所增長。
來自美國房地產(chǎn)經(jīng)紀公司Redfin的最新數(shù)據(jù)也顯示出這種價升量跌的趨勢。Redfin數(shù)據(jù)顯示，2023年9月，美國房屋價格與去年同期相比上漲了2.2%，銷售中位價為41.25萬美元，但平均而言，售出房屋數(shù)量同比下降17.6%。
Redfin首席執(zhí)行官Glenn Kelman近期表示，美國住宅銷售量再糟糕不過了。“現(xiàn)在只有那些必須搬家的人才會搬家（換房）”。利率不斷上升導致很多消費者在購房季開始時決定退出。在過去的四到五周內(nèi)，20%到25%的房地產(chǎn)交易被取消。
中新社國是直通車采訪了多位美國的房地產(chǎn)經(jīng)紀人，不少經(jīng)紀人對高利率下的樓市交易并不樂觀。
位于波士頓的房產(chǎn)科技公司美吉居(Geo Home US)聯(lián)合創(chuàng)始人楊曉雯對中新社國是直通車表示，目前人們大都是“非必要不賣房”。美國眼下的高利率，意味著大部分戶主的房貸利率都低于當前利率。市場成交量普遍是疫情前均值的2/3左右。
“我們觀察到三個現(xiàn)象：一是經(jīng)紀人接到的客戶數(shù)迅速萎縮。和我們長期合作的一些明星經(jīng)紀人今年有大量時間在度假。二是前幾年，受益于千禧一代（出生于1982-2000年的人群）買房潮，出現(xiàn)了很多年輕的明星經(jīng)紀人。不過，今年有baby boomer（出生于1946-1964年）客戶的資深經(jīng)紀人交易量下降較少。三是身邊很多朋友的換房計劃都推遲了。因為換房子意味著更多的月供，更低的生活質(zhì)量。”楊曉雯說。
美國西海岸西雅圖樓市的情況與波士頓相似。美國房地產(chǎn)經(jīng)紀公司Compass西雅圖柯克蘭（Kirkland）分公司經(jīng)紀人Becco Zou說，高利率對西雅圖的房地產(chǎn)成交量影響還是很大的。按揭貸款利率已經(jīng)從2.8%左右漲到最近的近8%。
Becco Zou表示，美國人家基本上每10年會換房，但想換房的客人現(xiàn)在只能暫時不動了，買房的客人也處于觀望狀態(tài)。現(xiàn)在市場上還在買賣房的客人大多數(shù)都是剛需客人。
“總體來說，如果是剛需自住而且長期持有的話，我覺得盡快買比較好，但是也要量力而行。如果是去年上半年那段瘋狂時期買了房，現(xiàn)在就會覺得虧了。說實話自從疫情開始，我覺得市場就變得難以預測了。”她坦言。
eXpRealty洛杉磯經(jīng)紀人珍珠說：“最近我為一個客戶買了房。他從2021起年要買房，看了兩年，這期間按揭貸款利率也從2%左右漲到了7%”，而大洛杉磯區(qū)域的平均房價一年漲大約5萬美元，兩年漲了10萬美元。兩年前他看上的房子，現(xiàn)在同樣的購房款已買不下來。但最近這位買家決定不再坐等了，咬咬牙付了首付。
卡希夫?安薩里也表示，市場認為居高的房價在未來一年并不會下跌。高按揭利率也讓業(yè)主不愿賣房，大部分業(yè)主簽的是前幾年的定期低按揭利率。他們?nèi)缦敫纳凭幼l件，只能守住低利率不動，退而求其次選擇改造翻新現(xiàn)有住宅。數(shù)據(jù)也顯示建筑商面臨工人短缺、材料費上漲、和樓市冷落等困境而無意蓋很多樓。
現(xiàn)在的7%高按揭利率，何時會回到如2019年那樣“正常”的水平？卡希夫?安薩里指出，坊間大部分人認為短期內(nèi)不太可能。美聯(lián)儲的信號是將在一段時間內(nèi)維持高利息的新常態(tài)。
從居外IQI數(shù)據(jù)來看，卡希夫?安薩里透露，今年華人買房自住用途的居多，投資房減少。美國雖不再是中國買家的首選海外購房國，但仍居第3名。
中房集團原董事長、匯力基金董事長孟曉蘇對中新社國是直通車表示，美國樓市大致上以18年為一個周期，目前美國樓市正處于一個繁榮周期的尾聲，這也是美國樓市近期似乎漲勢很快的原因。不過，他認為，這一周期在明后年可能要終結(jié)了，那時候美國房價可能會出現(xiàn)一輪大幅下跌。
來源：國是直通車
編輯：諸葛瑞鑫
責編：魏晞
