三權分置宅基地能賣給外村人嗎(三權分立 宅基地)

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■本文作者： 段雙雙 北京在明律師事務所

導讀：農村宅基地問題由于涉及農民切身利益，所以一直以來都是廣大農民朋友十分關注的問題。那么，農村村民該如何合法的在宅基地上建造房屋呢？村民可以將農村宅基地出賣給本集體經濟組織以外的個人嗎？如果將農村宅基地及地上房屋出賣給本集體經濟組織以外的個人，可以過戶嗎？接下來我們就來了解下有關農村宅基地及其買賣的相關內容。

農村宅基地，是指國家無償分配給村集體經濟組織內部符合一定條件的農民建設居住房屋的農村土地。農村宅基地是由符合一定條件的本村農民提出申請，然會由村委會在集體建設用地中劃拔的，無償性是它最大的特點。

在農村宅基地上建設住宅房屋，必須取得《建設用地批準書》。即：

（1）符合條件的本村農民向村委會提出書面建房用地申請；

（2）鄉鎮政府組織自然資源部門人員進行現場勘查，并對合格的申請人下發《農村村民住宅用地與建設申請表》；

（3）村委會對申請人遞交的《農村村民住宅用地與建設申請表》審查后，上報鄉鎮政府；（4）鄉鎮政府審核并確定用地規劃范圍后，報縣自然資源部門初審；

（5）縣自然資源部門審核后報縣政府批準；

（6）經縣政府批準用地后，由縣自然資源部門頒發《建設用地批準書》。

未經批準，私自在宅基地上建設房屋，其房屋可能就屬于違法建筑。故此，村民萬不可認為只要村長同意了自己就可以在自家的宅基地范圍內隨意蓋房。一旦面臨征收拆遷或宅基地各項改革，麻煩一定會接踵而至。

《土地管理法》第 62 條規定：“農村村民一戶只能擁有一處宅基地，農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。”

《土地管理法》第63條規定：“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。”

國務院辦公廳 1999 年頒布的 《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》規定：“農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證。”

國土資源部2004年發布的《關于加強農村宅基地管理的意見》中規定：“嚴禁城鎮居民在農村購置宅基地，嚴禁為城鎮居民在農村購買和違法建造的住宅發放土地使用證”。

根據上述規定可知，現階段我國農村為了嚴格控制農村宅基地的審批數量，農村宅基地嚴格實行“一戶一宅”的使用原則。即農村村民一戶只能申請一處宅基地。農村宅基地的所有權屬于農民集體，農民對宅基地只有永久使用權，無所有權。農村宅基地的性質決定了農民原則上無權對農村宅基地進行轉讓和買賣。但是，由于農民宅基地使用權與其集體經濟組織成員的資格密切相關（農村宅基地的使用權人只能是該集體的村民，），且我國又實行“地隨房走”的房地一體主義原則，而宅基地上的房屋屬于農民的私有財產，所以，宅基地上的房屋在一定條件下（本集體經濟組織內）是可以進行轉讓和買賣的，也就是說農村宅基地使用權可以隨宅基地上房屋的轉讓和買賣，而僅限于在本集體經濟組織內進行轉讓和買賣。但是絕對不能出賣給非本村以外的村民和城鎮居民。也就是說，與本村村民簽訂的房屋（宅基地）轉讓合同是有效的；與非本村村民（包括外村村民和城鎮居民）簽訂的房屋（宅基地）買賣合同是無效的。

第一，出讓人需擁有兩處以上的農村住宅房屋。第二，買受人與出讓人處于同一集體經濟組織，且不得為法人或其他組織。第三，買受人沒有住房和宅基地，符合宅基地使用權的分配條件。第四，買賣必須征得其所在的農村集體經濟組織的同意。第五，宅基地使用權隨宅基地上的房屋一并買賣轉讓。

在明律師最后想提示大家的是，農村村民無權將農村宅基地或其上房屋出賣給本村村民以外的人，否則買賣行為將不受法律保護，即使有買賣合同也屬于無效合同，房屋產權將不能過戶，合同約定的權利義務也是無效的，屆時造成的經濟損失將由買賣雙方自行承擔。如果遇到拆遷，不合法的宅基地或房屋買賣也不會得到相應的拆遷補償。

但是，在當下宅基地“三權分置”制度改革試點的背景下，部分地區開始嘗試將農村宅基地及其上房屋出租給來自大城市的投資者，進而將老舊的宅基地上房屋實施翻蓋并開展文創旅游經營。故此，適度放活宅基地使用權流轉將是當前及今后一段時間的新趨勢，有此方面意愿的農村村民大可以咨詢了解所在地的相關政策措施，爭當改革的先行者。