文|金穗源商學院 許明信

營改增過渡期，很多學員對于一些日常業務的開票，仍是不知所措，下面通過案例，我們來分析：

【案例1】金穗源公司銷售開發產品，營改增前收到首付款50萬，營改增之后收到按揭款100萬。交房時收面積差價2萬塊錢，應如何開具發票？

【解析】房子的銷售跨營改增前后，一部分交的營業稅，一部分交的增值稅。在達到納稅義務的時候開具發票，第一張是付款50萬交過營業稅的發票，用編碼603，開具不征稅的普通發票。第二張發票就是102萬，營改增收款的100萬加面積差異2萬，開具5%的增值稅普票或者是專票。

【案例2】金穗源公司銷售某套房產，營改增前收取全款166萬，營改增后完工交付，退還面積差異2萬，發票應如何開具？

【解析】這個案例涉及到退款，營改增前收到房款166萬，但因為面積差異退還兩萬，需要退營業稅。那么沒開發票，要補開發票，應該是有166萬扣除2萬，按164萬開具增值稅編碼是603不征稅的發票，退還面積差異2萬對應的營業稅需要到地稅局退還申請退稅。

【案例3】金穗源公司銷售某套房產，營改增前收取全款80萬，營改增后業主提出更名，發票應如何開具？

【解析】對于發生退房、退款更名和換房之類的業務，應首先該按銷售退回處理，然后，更名、還房時再重新簽銷售合同；“銷售退回”應當向主管稅務機關申請退還營業稅，再銷售就應當繳納增值稅。

發票如何開具，其實關鍵是對納稅義務時間的確定。比如，眾所周知，總局2016年53號公告增加了“未發生銷售行為的不征稅項目”，如602 “銷售自行開發的房地產項目預收款”、603 “已申報繳納營業稅未開票補開票”等，因為沒發生納稅義務，所以不需要進行增值稅申報，不需要開票，僅僅是為了配合業主辦理按揭等程序，開具的“收據”形式的“發票”。