原標(biāo)題【學(xué)區(qū)房三類糾紛易出現(xiàn) 北京首凍結(jié)學(xué)區(qū)房學(xué)籍】
日前，海淀法院受理了一起房屋買賣合同糾紛案件，在這起案件中，涉案的房屋屬于學(xué)區(qū)房，購房者在買房時(shí)，賣房人曾經(jīng)在合同中承諾房屋的學(xué)籍沒有使用。后因?yàn)閷W(xué)區(qū)房漲價(jià)，賣房者不想再出售房子，雙方發(fā)生糾紛。
購房者擔(dān)心賣方單方違約，且有可能惡意使用涉案房屋學(xué)籍，便向法院提出申請保全，禁止他人使用涉案房屋的學(xué)籍。海淀法院經(jīng)審查后作出裁定，禁止使用涉案房屋及該房屋相關(guān)戶口的學(xué)位。這也是北京地區(qū)法院在房屋買賣合同糾紛中，首次裁定凍結(jié)學(xué)區(qū)房學(xué)籍。
王某起訴稱，2016年4月，經(jīng)過中介公司，他與被告廖某簽訂了房屋買賣合同，合同約定王某購買廖某出售的位于海淀區(qū)萬壽路的房屋一套。協(xié)議簽訂當(dāng)天，王某按照合同支付了定金10萬元。4月26日雙方完成網(wǎng)簽。
但此后，因?yàn)樵摲课輰W(xué)區(qū)房價(jià)值升值，被告廖某拒絕繼續(xù)履行合同。王某因此起訴到法院，請求判令廖某交付該房屋，并將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記至其名下。
在訴訟過程中，王某向法院提交了申請，稱根據(jù)雙方簽訂的房屋買賣合同的約定，原告享有涉案房屋對應(yīng)學(xué)籍的使用權(quán)。目前廖某單方違約且有惡意使用涉案房屋學(xué)籍的可能。根據(jù)當(dāng)前學(xué)籍政策，學(xué)籍被使用后6年內(nèi)，該房屋學(xué)籍不得再次使用，如果廖某惡意使用該學(xué)籍，將造成王某買房的目的不能實(shí)現(xiàn)。為保障自己享有使用涉案房屋學(xué)籍的權(quán)利，申請法院對涉案房屋的學(xué)籍進(jìn)行凍結(jié)。
海淀法院經(jīng)審查發(fā)現(xiàn)，在雙方簽訂的房屋買賣合同補(bǔ)充協(xié)議中，廖某確曾承諾涉案房屋為某小學(xué)學(xué)區(qū)房，且學(xué)區(qū)名額未被使用。
在與廖某的溝通詢問中，廖某表示其拒絕繼續(xù)履行合同的理由是王某和中介公司在網(wǎng)簽合同中虛構(gòu)較低的價(jià)格逃避稅款，可能使他的誠信記錄出現(xiàn)問題，也給將來的交易帶來風(fēng)險(xiǎn)。
海淀法院認(rèn)為，王某的申請符合民事訴訟法規(guī)定，即“人民法院對于可能因當(dāng)事人一方的行為或者其他原因，使判決難以執(zhí)行或者造成當(dāng)事人其他損害的案件，根據(jù)當(dāng)事人的申請，可以裁定責(zé)令其作出一定行為或者禁止其作出一定行為”。
海淀法院于是作出民事裁定書，禁止使用涉案房屋及該房屋對應(yīng)的戶口的學(xué)位，并及時(shí)向相關(guān)小學(xué)送達(dá)了民事裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書。相關(guān)小學(xué)也表示將按照法院裁定書的內(nèi)容予以執(zhí)行。
據(jù)了解，目前，該案正在進(jìn)一步審理中，雙方當(dāng)事人也在積極開展庭外和解，力求在本年度小學(xué)招生工作結(jié)束前協(xié)商解決本案糾紛。
調(diào)查
學(xué)區(qū)房持續(xù)升溫三類糾紛易出現(xiàn)
北京青年報(bào)記者查詢相關(guān)判決書發(fā)現(xiàn)，近年來隨著家長們對子女教育問題的持續(xù)關(guān)注，學(xué)區(qū)房的買賣不斷升溫。而由此引發(fā)糾紛、訴至法庭的事例也屢有發(fā)生。其中一些涉及購買學(xué)區(qū)房后的戶口遷移，一些與能就讀重點(diǎn)學(xué)校有關(guān)，還有些糾紛則發(fā)生在親屬之間。
現(xiàn)象一
購學(xué)區(qū)房時(shí)?，F(xiàn)戶口糾紛
在這些糾紛中，因?yàn)榉孔討艨谖催w出進(jìn)而產(chǎn)生的糾紛案件多次出現(xiàn)，在這些案件中，購房者往往跟賣房者約定購房后，賣房人要將戶口遷出，但買完房之后卻發(fā)現(xiàn)戶口沒有遷出。
比如，在北京一中院審理的一起案件中，為了孩子將來上學(xué)打算，王先生從劉先生手里購買了一套學(xué)區(qū)房，并取得了房產(chǎn)證，在買房的時(shí)候，劉先生稱房子沒有登記戶口，然而王先生后來在咨詢房屋所在學(xué)區(qū)學(xué)校事宜時(shí)卻得知房屋內(nèi)有他人戶口，并且登記戶口的人就在房屋所在的學(xué)區(qū)就讀，戶口一直沒有遷出。后來雙方對簿公堂，劉先生稱他根本不知道王先生要買的是學(xué)區(qū)房。
法院經(jīng)過審理認(rèn)為，雖然房子沒有遷出的戶口并不是劉先生的戶口，但劉先生在將房屋出售給王先生時(shí)，應(yīng)協(xié)助王先生了解房屋的有關(guān)信息。最終法院判決劉先生向王先生賠付違約金。
現(xiàn)象二
購房后發(fā)現(xiàn)無法上重點(diǎn)小學(xué)
家住朝陽區(qū)的王女士為了能買新房子，就賣了名下的一套房子給趙女士，后雙方約定以340萬成交。簽訂合同后，這套房子的價(jià)格一直向下跌，趙女士通知王女士要求解除合同，并退還房款。雙方隨后對簿法庭。
趙女士說，她之所以當(dāng)時(shí)買王女士的房子是為了自己的孩子能上重點(diǎn)學(xué)校，因此才委托中介尋找合適的學(xué)區(qū)房。后通過中介找到王女士時(shí)，她賣的房子可以上北京市和平里四小，還出示了兒子的畢業(yè)證作為證明。趙女士經(jīng)過查詢后發(fā)現(xiàn)，當(dāng)時(shí)王女士的房子確實(shí)屬于學(xué)區(qū)房，而根據(jù)當(dāng)時(shí)的就學(xué)政策，趙女士買房后孩子確實(shí)可以在北京市和平里四小就讀。
趙女士說，她后來之所以決定不再買王女士的房子并不是因?yàn)榉績r(jià)下跌，而是發(fā)現(xiàn)由于北京市就學(xué)政策變化，即使自己購買了房屋，自己的孩子也沒法在和平里四小就讀了。另外，如果不是為了孩子上學(xué)，自己也不會(huì)花那么多錢買房子，因?yàn)榻?jīng)過權(quán)威機(jī)構(gòu)評估，王女士的房屋正常市場價(jià)值只有248.39萬元，所以自己并不是因?yàn)榉績r(jià)下跌而惡意違約。
后法院判決解除雙方的購房合同，趙女士賠償王女士81萬余元，王女士退還房款。
現(xiàn)象三
因?qū)W區(qū)房親屬起糾紛
在一些學(xué)區(qū)房案件中，出現(xiàn)過一些為了孩子上學(xué)借親屬名義，但最終雙方發(fā)生糾紛的案件。在其中一起案件中，趙女士稱，2012年的時(shí)候她想購買一套房屋，對海淀區(qū)的一套學(xué)區(qū)房有出資購買意向。她的親屬李女士聽說后找到她，稱女兒想入讀中關(guān)村第一小學(xué)，因趙女士看中的房屋屬于中關(guān)村第一小學(xué)的入學(xué)片區(qū)，因此向她借一個(gè)入學(xué)名額。
由于當(dāng)時(shí)中關(guān)村第一小學(xué)入學(xué)時(shí)必須提前三年落戶，故在2012年6月30日前戶籍必須遷入才能獲得入學(xué)名額。考慮到雙方的親屬關(guān)系，她同意房屋暫時(shí)落至李女士的名下，但以后需無償轉(zhuǎn)給她以便子女能夠繼續(xù)獲得入學(xué)名額。
后雙方簽訂了合同，趙女士全部出資購買房屋，暫落在李女士名下，為李女士提供中關(guān)村第一小學(xué)學(xué)區(qū)房入學(xué)名額，在建立好學(xué)籍的前提下，李女士要無償將此房屋轉(zhuǎn)到趙女士名下。如果雙方約定的時(shí)間沒有建立好學(xué)籍，則在建立好學(xué)籍之后，將此房屋轉(zhuǎn)到趙女士名下。后趙女士發(fā)現(xiàn)，因?yàn)橘I的房子上漲，李女士瞞著自己與拆遷公司磋商。趙女士于是起訴到法院。
后法院審理認(rèn)為，因雙方都認(rèn)可李女士的女兒還未取得中關(guān)村第一小學(xué)學(xué)區(qū)房入學(xué)名額，趙女士要求李女士進(jìn)行房屋過戶的訴訟請求法院不予支持。李女士并沒有將名下涉訴房產(chǎn)出賣的行為，且其女兒上學(xué)的學(xué)籍取得要依賴于涉訴房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的持有，因此不存在喪失或可能喪失履行債務(wù)能力的情形。最后法院判決李女士支付趙女士租金。
