想到購置的婚房半年間就漲了一百多萬，郝帥(化名)感到有些惶恐卻又十分慶幸。買房那時候就已經(jīng)有恐慌了，一套房子好多人看，也沒啥好房源，賣家牛的不行啊，就趕快買了。
從這一現(xiàn)象探究，房地產(chǎn)狂熱背后的邏輯何在？
瘋狂上漲的房價
2013年從名校碩士畢業(yè)的郝帥，在北京一家知名互聯(lián)網(wǎng)公司做程序員，與女友感情穩(wěn)定，眼看到了談婚論嫁的階段，買房自然是頭等大事。
郝帥向《第一財經(jīng)日報》記者講述買房的情形：“去年快過年開始看房，然后在鏈家上關注了幾套房源，然后過年期間就老發(fā)提示信息，說‘您關注的房源漲了10萬’之類的，然后過年回來立馬就開始看，看得差不多就定了。”
今年3月初，郝帥通過房產(chǎn)中介購置了位于北京西四環(huán)的一套84平二手房，房價4萬/平，全套下來340萬元。按照將近四成的二手房首付比例，郝帥通過某大行申請了200萬按揭貸款，利率是基準利率的8.5折。現(xiàn)在每月按期償還按揭貸款的劉浪已經(jīng)裝修好房子，緊鑼密鼓的籌備著明年的婚禮。如今根據(jù)鏈家房價行情估算，郝帥所購置的地段房價已經(jīng)轟然抬升至5.5萬/平。
郝帥的故事折射了千千萬萬名正處于奮斗階段的青年立足于一線城市最質(zhì)樸的愿望——買房。現(xiàn)實情況是，畢業(yè)幾年之內(nèi)，在北上廣這樣的一線城市真正能夠負擔起首付款購房的奮斗青年們，已經(jīng)算得上是幸運兒。趕上這輪房價的瘋狂上漲，縱觀北京近郊地段在300萬以下的房源已經(jīng)難尋，買房變得越來越難。
如今，一二線城市房價正在上演著快速上漲的行情，且向三線城市擴散。最新數(shù)據(jù)顯示，8月70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比上漲1.3%，創(chuàng)出6年來最大漲幅，多地房價同比增速高達30%，全國商品房銷售增速同比回升。這輪房價上漲的一個顯著特點是，年初北上廣深等大城市樓市最先回暖，房產(chǎn)新政刺激下，火爆行情延續(xù)至強二線城市。
大小城市兩級分化加劇政策制定難度
央行公布的最新金融數(shù)據(jù)顯示，截止到8月末，廣義貨幣(M2)余額151.10萬億元，同比增長11.4%；狹義貨幣(M1)余額45.45萬億元，同比增長25.3%。
住房貸款已經(jīng)連續(xù)兩月成為當月信貸新增貸款的“主角”。今年7月人民幣貸款增加4636億元中，住戶部門貸款增加4575億元，在當月新增貸款中住房按揭占比高達98.68%。8月人民幣貸款增加9487億元，住戶部門貸款增加6755億元，占比盡管較上月有所下降，但比例仍高達71.2%。
由于經(jīng)濟下行實體企業(yè)不景氣，銀行信貸資產(chǎn)投放收緊，在金融市場領域，全球資產(chǎn)收益率走低，股票市場低迷，當市場寬裕的流動性遇上“資產(chǎn)荒”，大量資產(chǎn)在亟需尋找配置方向。
當然，銀行按揭大量增長的另一個因素取決于居民的需求。近年來居民購房需求旺盛，購房需求與銀行發(fā)展按揭貸款業(yè)務的動機結(jié)合在一起，資金供給者與需求者一拍即合，頗有種“一個愿打一個愿挨”的意味。
近來央行貸款住房貸款在當月新增貸款占比較高，一位市場人士認為，預計這些貸款主要集中在一二線城市，原因在于，一二線城市住房按揭存量規(guī)模大，且統(tǒng)一戶型價格是三四線城市的3-4倍，按揭貸款規(guī)模增長支撐作用比較明顯。
相較于一二線城市，絕大多數(shù)小城市房價上漲是溫和的。在標普評級金融機構(gòu)評級資深董事廖強看來，小型城市交易量逐步提升，在價格沒有顯著提升，這才造成了交易量的分化。他并不認為本輪房價上漲行情會傳導到全國，房地產(chǎn)市場過熱表現(xiàn)為大城市和小城市兩級分化，這一局面使得問題更加復雜，掌握的政策預測手段不適用于全國，要因地制宜，這加劇了政策制定的難度。
銀行加碼住房按揭
據(jù)央行統(tǒng)計數(shù)據(jù)估算，今年上半年，國內(nèi)個人住房貸款已經(jīng)放量2.89萬億元，超過去年全年個人住房貸款的規(guī)模。截至2016年6月末，16家上市銀行的個人房貸規(guī)模已達到13.67萬億元，新增房貸規(guī)模高達2萬億。
對于銀行紛紛加碼住房按揭貸款的邏輯，一位城商行高管對《第一財經(jīng)日報》表示，在風險可控范圍內(nèi)可投放的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)不是很多，銀行對按揭貸款成數(shù)的要求，加之整體居民桿杠利率不高，做按揭貸款業(yè)務風險可控。
從收益情況上看，上述城商行高管表示，按揭貸款利率以基準利率定價，同業(yè)業(yè)務、金融市場業(yè)務以市場利率為基準定價，當前市場利率整體走低，銀行按揭貸款收益率要高于金融市場資產(chǎn)業(yè)務收益狀況，銀行在進行資產(chǎn)配置著力發(fā)展按揭貸款業(yè)務對自身而言是相對理性的選擇。當然，銀行按揭貸款規(guī)模的增加首先要有合理性的市場需求，有實際需求才有按揭貸款的實際投放，而這取決于很多因素：房價上漲是否快、一二線城市限購限貸政策是否繼續(xù)收緊、土地和住房供應水平等。
“從資產(chǎn)配置角度來講，銀行還會把房貸業(yè)務作為未來一段時間發(fā)展的重點。”普華永道中國金融業(yè)合伙人王偉在近期的媒體發(fā)布會上表示，從風險管控的角度，房貸由于房地產(chǎn)做抵押物，風險較低。再加上房地產(chǎn)市場比較成熟，處置和變現(xiàn)比較容易。
銀行加碼房貸業(yè)務，在上市銀行中期業(yè)績發(fā)布會各位高管口中已得到證實，五大行高管均表態(tài)將在下半年大力發(fā)展住房貸款業(yè)務。在上述城商行高管看來，未來一段時間中國流動性相對寬裕，貨幣政策穩(wěn)定環(huán)境，市場利率在未來保持在較低的水平，按揭貸款收益比較理想，綜合來看，按揭業(yè)務是風險收益相對平衡的資產(chǎn)配置領域。
作為主管風險管理的城商行高管，他認為房貸業(yè)務的風險可控。中國法律制度對于貸款的追索作出了安排，一旦發(fā)生不良銀行可對抵押物房產(chǎn)追索，保證了銀行的按揭貸款相對安全；在內(nèi)控方面，銀行在資產(chǎn)管理、資產(chǎn)保全制度有明確的手段；從需求方看，國人對于置業(yè)購房需求重視程度高，履約意愿、履約能力意愿較高，因此風險整體可控。
市場觀點認為，隨著房價逐步的推高，銀行按揭貸款風險有上升的趨勢，但不是持續(xù)向上的。
對于銀行加碼住房按揭貸款的風險判斷，上述城商行高管表示，由于銀行投放住房貸款須監(jiān)管規(guī)定要求，加之行政管理的限購政策和首付比例要求，為按揭貸款提供了安全墊，住房按揭潛在的風險相對的國際次貸危機不同，即使未來房價有所波動和下跌，也不會出現(xiàn)1997年香港房地產(chǎn)負資產(chǎn)的情況。但需要注意的是，廖強認為，如果所有銀行加碼房貸業(yè)務的趨勢延續(xù)，將導致未來房地產(chǎn)市場泡沫化加劇，未來銀行在去泡沫中遭受的損失可能更多。
