營改增助推企業(yè)炒房？專家稱未現(xiàn)企業(yè)大規(guī)模買房
房價大漲讓利潤微薄的實體企業(yè)趨向投資買房，而營業(yè)稅改增值稅(營改增)中允許企業(yè)將不動產(chǎn)納入進項抵扣，更是直接降低企業(yè)買房成本，將刺激企業(yè)加入“炒房”大軍。這一觀點近期在網(wǎng)絡(luò)上流傳，但是事實真如此么？
接受第一財經(jīng)記者采訪的專家認為，出于具體政策限制、風險管控等因素，不動產(chǎn)抵扣并未刺激企業(yè)大量炒房。從稅制改革角度看，不動產(chǎn)抵稅完全符合增值稅改革大方向，完善了增值稅抵扣鏈條。
今年以來，一線城市和多個二線城市的樓市進入瘋漲模式，到8月，國家統(tǒng)計局監(jiān)測的70個大中城市住宅銷售價格中，比去年同期上漲的城市達62個，廈門、合肥等地同比漲幅更是超過40%。這讓廈門等地方重啟限購。
房價大幅上漲使得企業(yè)“做實業(yè)不如炒房”觀點更為人接受。近日在浙江德清縣新莫干山會議上，當華夏新供給經(jīng)濟學研究院院長賈康被問及作為一個企業(yè)家是做實業(yè)還是炒房時，他的回答是，作為企業(yè)家，實業(yè)利潤微薄，而炒房利潤可觀，答案很明顯。
近日上市公司*ST寧通B賣掉兩套學區(qū)房，從而實現(xiàn)扭虧為盈保殼。
*ST寧通B在2004年以營銷工程人員辦公居住名義在北京西城區(qū)買了兩套140多平方米的學區(qū)房，根據(jù)評估公司評估，這兩套房產(chǎn)原值總計214.71萬元，截至2016年7月底，評估值為2272.62萬元，相比2004年漲了約16倍。
趨利行為也讓不少企業(yè)考慮買房，而營改增新政給了實實在在的優(yōu)惠。而5月1日營改增新政推出一項重磅政策，即企業(yè)新增不動產(chǎn)所含增值稅可以納入進項抵扣范圍，且兩年可以抵扣完畢。
這一舉措將明顯降低企業(yè)購房成本，是國家為了給企業(yè)降成本一大優(yōu)惠舉措。據(jù)第一財經(jīng)記者了解，官方在此次營改增新政5000億元減稅預期中，不動產(chǎn)納入進項抵扣減稅規(guī)模達到3000億元。
在當前房價瘋漲背景下，也有觀點擔心，這一減稅政策可能被企業(yè)利用來投機炒房。即因為買房能抵扣增值稅，此舉不僅大大消減了企業(yè)的稅務(wù)成本，而且更將企業(yè)推進了“搶房大軍”。
對于企業(yè)利用不動產(chǎn)抵稅新政來炒房的觀點，有人認可，也有人不認同。
一位稅務(wù)局人士告訴第一財經(jīng)記者，這種觀點有道理，不過從國家層面來看，這一政策是給企業(yè)減負的制度性紅利。現(xiàn)實操作中，企業(yè)的確可以利用這一政策購買民用住宅，但是否推高房價還需要數(shù)據(jù)支撐。
上海財經(jīng)大學不動產(chǎn)研究所執(zhí)行所長陳杰對第一財經(jīng)記者分析，從他了解的數(shù)據(jù)情況看，買房子的主力還是個人，沒有看到企業(yè)買房激增的情況。
他認為出現(xiàn)這種情況有三種原因。第一，目前絕大部分的房企選擇的都是簡易征收，只能開具增值稅普通發(fā)票，企業(yè)購入是不能抵扣的。第二，企業(yè)如果購房的話，盡管增值稅可以抵扣，但還要負擔持有成本，每年要繳納房產(chǎn)稅、土地使用稅，將來拋售的時候涉及增值稅、企業(yè)所得稅和土地增值稅，成本遠高于個人。第三，企業(yè)購房還面臨一定風險，如果將來企業(yè)不景氣，導致破產(chǎn)，賬面資產(chǎn)都是要由法院處理的，但如果是個人購房的話，即便企業(yè)破產(chǎn)，房子還是屬于個人所有。
普華永道中國中區(qū)流轉(zhuǎn)稅服務(wù)的主管合伙人李軍告訴第一財經(jīng)記者，上述觀點有失偏頗。將不動產(chǎn)納入進項抵扣是營改增是完善流轉(zhuǎn)稅稅制的一個環(huán)節(jié)，并不是以去庫存為主要目的，上面的說法有些本末倒置了，而且可以抵扣的一般是指與生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)的進項稅。
中國社會科學院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院財政研究室主任楊志勇對第一財經(jīng)分析，不動產(chǎn)抵扣是增值稅制的完善，是增值稅中性作用的要求。制度是制度，不應(yīng)該和房地產(chǎn)市場有過多聯(lián)想。
國家行政學院經(jīng)濟學部教授馮俏彬告訴第一財經(jīng)記者，任何政策都會產(chǎn)生意想不到的效果。不是為了控制房價，我們就不去采取不動產(chǎn)進項抵扣政策，不采取這個政策企業(yè)就不買房了？因此關(guān)鍵問題應(yīng)該營改增不動產(chǎn)進項抵扣政策主要解決目標，即增值稅制度的完善，而不是看企業(yè)策略性的反映。
賈康告訴第一財經(jīng)記者，不動產(chǎn)進項抵扣的確刺激企業(yè)購房，在炒房方面可以出臺一些政策補丁。但是從稅制改革來看，不動產(chǎn)納入進項抵扣方向是肯定的，讓增值稅有一個完整的抵扣鏈條。
