樓市高熱，投資客瘋狂進場。“買與不買”的抉擇之中，橫亙的是對“泡沫”的判斷。由此可見，產業仍舊是一個城市房地產市場的穩定劑。

然而，由于產業地產前期沉淀資金過多，運營產業地產的企業融資成本往往居高不下，鑒于此，無論是幾年前處于藍海，或者幾年后將處于紅海的產業地產領域，最大的武器都是金融資本。

據統計，中國園區ppp規模已經超過6000億元。多位業內人士均認為，產業地產最終一定要走向PPP模式，因為該模式能夠“讓產業地產融資回歸到了融資本質，讓產業園區回歸到社會公共服務產品的本源”和“大運營”的本質屬性。

運營能力決定生死

一般來說，對于一個能夠夠得上運用PPP模式運營的產業地產項目，往往其規模都比較大，滾動開發之際，現金流是硬指標。因此，除了考驗企業的融資能力外，運營能力更為重要。

“產業地產行業發展的痛點，實際上還是企業的運營能力。我認為，未來一段時間內，在產業地產的運營能力方面，在現有的工業基礎上，盈利能力將遭到挑戰。大浪淘沙，留下來的一定是有客戶，有運營能力，并且在運營期間能把潛力挖掘出來，把收益控制住的企業。”在“2016中國產業地產30強榜單發布會”上，平安不動產工業物流部總經理陳沛彬向記者如是表示。

對此，天安數碼城城總裁杜燦生也稱，鑒于實體經濟的下滑，新成立的企業去購買或者租賃辦公樓是有限的，未來產業地產可能會進入比較痛苦的階段，大家都要小心，不能一下子開得太多，只能按照這個市場的需求來開發手中的土地。

不過，華鑫股份總經理曹宇則表示，產業地產的核心是能不能做出一些產業，然后帶著產業去拓展，這樣會獲取一些低成本的土地。目前新增工業土地非常緊張，但大量工業用地都急需二次開發，可見這個市場還是很大的。

此外，他還認為，應在增值服務方面做布局，在園區里面打造一條生態鏈，打通上下游，提供全產業鏈服務，以此提升盈利能力。

有產業地產企業高層向記者透露，“現在我們是投資收益和租賃銷售收入模式，去年投資收益占43%，房地產租賃銷售占57%。”如果是這樣，通過產業地產和產業投資有機融合，協同發展，未來將形成產業地產能夠相對平衡的商業模式。

融資渠道多元化

然而，能否在產業地產的巨大市場空間中謀得穩定的快速發展，找到低成本資金的能力最為關鍵，要不然，企業無法實現產業園的快速復制。

而當前市場上產業地產的融資模式，包括上市、PPP、證券化、信托和并購等，渠道已經呈現多元化趨勢。舉例來看，首先就是華夏幸福。有消息稱，華夏幸福有上百人的金融運作團隊，其擴張很大程度上是依賴于金融資本。

事實上，今年以來，流動性泛濫，很多企業融資成本開始降低，很多產業地產發債成本也在不斷降低。

7月22日，張江高科2016年公司債第一期發行，期限5年，20億元的規模，票面利率2.95%，評級AAA級，規模15億元，可超額配售不超過5億元。而2009年，張江高科同樣是發行了五年期的2億元的債券，當時的利率是5.9%，是現在的兩倍。

顯然，這也可以看出，張江高科從傳統的產業地產商，轉型為高科技投行之后，贏得了廣大投資者的一個廣泛的認可。

同樣在7月份，中國物流地產第一股，同時也是中國本土最大民營物流地產商上海宇培集團在香港聯交所成功掛牌上市；中國第一支物流地產REIT富春控股集團棲霞中國運通網城房地產投資信托成功赴新加坡IPO；南山控股換股吸收合并深基地，寶灣物流將隨深基地同進入A股市場。

億達科技新城總裁于大海表示，現在普遍存在融資難問題，尤其對民營企業來講，希望未來探索走出資產證券化的道路，采取一些租金、房產換產權的模式，解決短期的現金流和未來長期經濟增長之間的關系。

或許，融資渠道的多元化拓寬，能夠讓一個企業有足夠多的時間去消化前期擴張帶來的后遺癥。