評論：樓市調控已經(jīng)來了 地產(chǎn)業(yè)重生還遠嗎？

7000萬年前的那顆小行星改變了地球上的生態(tài)。它在讓恐龍滅絕的同時，卻讓一個更為高級的生物群體，成為這個世界的新主人。如果沒有那一次相撞，地球上的智慧動物，不知何時才能出現(xiàn)。

樓市調控某種意義上也將讓整個房地產(chǎn)行業(yè)迎來一次新生，從開發(fā)、融資、交易、顧問到二手房買賣、資產(chǎn)管理、物業(yè)管理。

事實上，房地產(chǎn)行業(yè)的大轉型、大升級早在前年就已顯露端倪，但火爆的樓市行情讓企業(yè)放慢了轉型的腳步。

沒有調控：劣幣將驅逐良幣

產(chǎn)業(yè)鏈的各個端口都在嘆息，無法讓企業(yè)留下最有專業(yè)價值的人才，最有價值的部門。因為，行情太火爆，有開發(fā)商甚至直言，“賣房子就像在給客戶送錢”。

然而，火爆不可持續(xù)，遲早會有冷卻的那天。

此次調控對很多不規(guī)范的行業(yè)行為進行了限制。上海頒布的《關于進一步加強本市房地產(chǎn)市場監(jiān)管促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》，進一步加強商品住房用地交易資金來源監(jiān)管，明確房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中向金融系統(tǒng)的融資，要求銀行貸款、信托資金、資本市場融資、資管計劃配資、保險資金等不得用于繳付土地競買保證金、定金及后續(xù)土地出讓價款，競買人在申請參加土地招拍掛活動時，承諾資金來源為合規(guī)的自有資金。

這就提高了房企大比例使用杠桿融資拍地的難度。根據(jù)業(yè)內人士之前的介紹，今年房企在拿地時，使用的融資杠桿最高可以達到20倍甚至更高。房企通常只要有5%的自有資金，就敢搶地，造成了“地王”大規(guī)模的出現(xiàn)。

限制拿地環(huán)節(jié)的高杠桿，在很大程度上可以給土地市場降溫，同時也推動了各類地產(chǎn)金融機構的興旺發(fā)展。

之前，不少房企已經(jīng)涉足銀行、保險、證券、信托等領域，有些還成立了自己的地產(chǎn)私募基金、地產(chǎn)并購基金。

在土地杠桿融資使用減少后，開發(fā)商之間的并購重組力度會加大。

同樣，向普通購房者收取電商團購服務費用，在房價之外提高消費者買房成本，并通過鎖定房源、客源方式，操縱房價，搞饑餓營銷，也是房地產(chǎn)行業(yè)一直以來的“毒瘤”。這次部分城市調控就有針對房地產(chǎn)電商不規(guī)范行為的規(guī)范措施，打擊這種哄抬房價，逃避稅收、工商、房管監(jiān)管的灰色地帶。

在一系列規(guī)范整治下，原本導致行業(yè)崎形生長、劣幣驅逐良幣的生態(tài)會發(fā)生翻天覆地的變化。房地產(chǎn)行業(yè)會變得更好，全行業(yè)將迎來新生。

地產(chǎn)變革：遠離“諾基亞”悲劇

在市場環(huán)境的規(guī)范、整頓下，地產(chǎn)業(yè)將迎來巨大的轉變，由開發(fā)商向城市運營商轉型。

上海前后出臺的一系列調控政策就規(guī)定，2016年商品住房用地供應同比有較大幅度的增加。根據(jù)地塊不同情況，進一步增加商品住房用地中保障性住房(含人才公寓)配建的比例和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自持住房的比例。

增加自持住房比例，是今年以來，上海房地產(chǎn)市場重要調控措施之一。在兩年多以前，上海房管部門的負責人，在接受《解放日報》采訪時就已經(jīng)提出，房地產(chǎn)開發(fā)不能一賣了之，要引導房地產(chǎn)商轉向城市運營商。

今年以來，向城市運營商轉變已從概念變成事實。不少房企相繼建立了自己的資產(chǎn)管理、運營團隊，在建設、開發(fā)、銷售、租賃項目的同時，也參與后期的資產(chǎn)管理、維護和運營。

在樓市最瘋狂的那些天，在行業(yè)內第一個推出房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)定制平臺——Elab創(chuàng)始人蔡雪梅就高呼，“小心地產(chǎn)諾基亞的悲劇！”因為，諾基亞沒有任何創(chuàng)新，而目前的房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)也是如此。

開發(fā)商業(yè)內聚會時也會討論，整個行業(yè)的商業(yè)模式二十幾年都沒有變化，究竟是好，還是壞。

然而，變革終究會在市場逐漸恢復理性后發(fā)生。從蔡雪梅的Elab，到宋衛(wèi)平主導的綠城小鎮(zhèn)，到景瑞控股利用資管計劃大規(guī)模開發(fā)定制化產(chǎn)品，上海合作建房第一人錢生輝提出的全民合伙開發(fā)房地產(chǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)的顛覆，已經(jīng)在路上。