央行上?？偛浚呵袑嵎乐估碡斮Y金違規(guī)進入土地市場
上海市市場利率定價自律機制——切實落實房地產(chǎn)調(diào)控精神、促進房地產(chǎn)金融市場有序運行
11月3日，為切實貫徹落實上海市房地產(chǎn)調(diào)控要求和人民銀行上?？偛孔》啃刨J工作會議精神，有效發(fā)揮行業(yè)自律在房地產(chǎn)金融調(diào)控中的重要作用，上海市市場利率定價自律機制發(fā)布了《關(guān)于切實落實上海市房地產(chǎn)調(diào)控精神促進房地產(chǎn)金融市場有序運行的決議》，進一步要求各商業(yè)銀行嚴格落實上海市房地產(chǎn)調(diào)控政策，維護房地產(chǎn)金融市場秩序。
決議要求各商業(yè)銀行切實強化自律管理，加強依法合規(guī)意識、風(fēng)險防范意識和公平競爭意識，繼續(xù)嚴格落實“滬九條”房地產(chǎn)調(diào)控政策，全面貫徹“滬六條”調(diào)控要求，自覺抵制擾亂市場秩序、突破政策規(guī)定的行為。決議重點強調(diào)，要繼續(xù)加強對首付資金來源的審查，強化對借款人及其配偶收入證明真實性的審核，審慎評估借款人家庭償債能力，嚴禁變相規(guī)避調(diào)控政策和住房信貸管理規(guī)定。決議同時要求各商業(yè)銀行要切實防止信貸等各類資金，尤其是理財資金違規(guī)進入土地市場。
上海市市場利率定價自律機制成立于上海自貿(mào)區(qū)改革初期，是人民銀行上海總部監(jiān)督指導(dǎo)下的在滬銀行業(yè)金融機構(gòu)自律協(xié)調(diào)機制，曾為平穩(wěn)有序?qū)崿F(xiàn)自貿(mào)區(qū)小額外幣利率市場化發(fā)揮了積極作用。今年以來，根據(jù)國家有關(guān)政策和人民銀行宏觀審慎管理要求，上海市市場利率定價自律機制在上海市房地產(chǎn)金融調(diào)控中繼續(xù)發(fā)揮重要作用：一是根據(jù)上海市房地產(chǎn)調(diào)控要求，在人民銀行上?？偛恐笇?dǎo)下，今年3月按照“因城施策”的原則，協(xié)商確定了差別化住房信貸政策調(diào)整方案，并在全國率先出臺了嚴格的限貸政策。二是通過“政策宣講、溝通聯(lián)動、不斷補充實施細則、加強舉報和懲戒”等工作機制，在統(tǒng)一差別化住房信貸政策具體執(zhí)行標準，規(guī)范商業(yè)銀行與房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)合作，防范“首付貸”等房地產(chǎn)市場場外配資加杠桿行為，維護住房金融市場秩序等方面發(fā)揮了關(guān)鍵性作用，有效督促了商業(yè)銀行全面貫徹落實好上海市房地產(chǎn)金融調(diào)控政策。
【樓市高杠桿】
前三季度住房貸款激增樓市高杠桿風(fēng)險不得不防
央行數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度人民幣貸款增加10.16萬億元，同比多增2558億元。其中，9月份人民幣貸款增加1.22萬億元，同比多增1643億元。而今年1-9月，個人住房貸款增加3.63萬億元，同比多增1.8萬億元。其中，9月份新增4759億元，同比多增2055億元。
數(shù)據(jù)同時顯示，1-9月，個人住房貸款增量在各項貸款增量中的占比為35.7%，發(fā)揮了新增貸款“主力軍”作用。
在貸款規(guī)模不斷增加、銀行依然大量放貸的情況下，很多購房者都想方設(shè)法提高杠桿、用盡貸款政策。面對買房者提高杠桿買房的需求，銀行在熱點城市基本上“照單全收”。據(jù)市場機構(gòu)不完全統(tǒng)計，全國500多家各類銀行當中，有近四成提供房貸九折優(yōu)惠。銀行對房貸頗為看好，不僅將其看作是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，還表示將繼續(xù)重點支持。
與居民房貸“挑大梁”形成鮮明對比的是，實體企業(yè)的融資需求依舊慘淡。7月企業(yè)部門貸款竟減少26億元。
2016年監(jiān)管層提及“抑制資產(chǎn)泡沫”，房地產(chǎn)再次成為市場關(guān)注的焦點。而與地產(chǎn)泡沫相對應(yīng)的，是過去幾年中國居民房貸的爆炸式增長。居民房貸緣何激增？其后果有多嚴重？未來還能否高速擴張？
2012年以來，中國經(jīng)濟增速持續(xù)下行，但居民房貸卻迎來爆發(fā)式增長，月均新增額從2011年的693億元飆升至2016年上半年的月均3933億元，迭創(chuàng)新高。從房貸余額看，金融危機后美、日均開始回落，只有中國持續(xù)上升，并于2014年超過日本，可謂“超日趕美”；從房貸余額/GDP看，美國和日本在各自地產(chǎn)泡沫破滅后均見頂回落，而中國則持續(xù)上升，目前約25%，已達到日本1990年地產(chǎn)泡沫頂峰時的水平。若按現(xiàn)有速度擴張，則3年內(nèi)將接近美國當前水平！
從上半年的經(jīng)濟增長形勢看，6.7%的GDP增速主要依靠房地產(chǎn)和基建拉動，而信貸資金都涌向居民住房貸款并進一步推升房價。可以說，今年上半年中國經(jīng)濟增長基本上是依托房地產(chǎn)市場的增長，比如住房銷售面積達6.4億平方米，同比增長27.9%；住房銷售總額達4.9億元，同比增長42.1%。而上半年中國住房市場繁榮又完全建立在房價快速上漲的基礎(chǔ)上，住房銷售金額增速遠高于住房銷售面積增速，接近一倍。
中國房地產(chǎn)市場的繁榮，建立在很高的金融杠桿基礎(chǔ)之上，不僅推高房價，也把地價推高，把房地產(chǎn)泡沫吹得巨大。大量的流動性在金融市場空轉(zhuǎn)而不流入實體經(jīng)濟，使得民營企業(yè)投資迅速下降。如果這種局面不扭轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)市場及金融市場將面臨巨大的風(fēng)險，中國經(jīng)濟增長下行的壓力也會越來越大。
高杠桿必然帶來高風(fēng)險，控制不好就會引發(fā)系統(tǒng)性金融危機，導(dǎo)致經(jīng)濟負增長，甚至讓老百姓儲蓄泡湯。也就是說，中國再不能用過度金融杠桿的方式來推高資產(chǎn)價格，以此保證GDP增長；中國房地產(chǎn)市場存在泡沫就得擠出，否則隨時都有可能引發(fā)系統(tǒng)性金融危機。
從風(fēng)險防控上講，要降低住房市場的風(fēng)險，讓房子回歸到居住的功能，去除其投資投機的功能，這也是當前抑制房地產(chǎn)泡沫的關(guān)鍵所在。這需要政府用住房交易稅、交易所得稅把住房投資與消費嚴格區(qū)分，并對個人住房按揭貸款進行嚴控，房貸利率、首付比例、貸款實質(zhì)性審查等應(yīng)全面收緊。（經(jīng)濟參考報）
