濟(jì)南商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存未去增量又加 去化周期或達(dá)40個(gè)月

去化周期或達(dá)40個(gè)月濟(jì)南商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存未去增量又加

顏世龍

近期，濟(jì)南出臺(tái)樓市限購(gòu)新政，給當(dāng)?shù)?ldquo;肝火”過(guò)旺的住宅市場(chǎng)澆了一盆涼水。與之形成鮮明對(duì)比的是當(dāng)?shù)厣虡I(yè)地產(chǎn)的長(zhǎng)期“體寒”虛弱。

《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者近日在走訪濟(jì)南多個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)了解到，一方面，開(kāi)發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商、商鋪業(yè)主在力求痛苦轉(zhuǎn)型，而另一方面，市場(chǎng)整體卻面臨需求疲軟、去化周期過(guò)長(zhǎng)、居民消費(fèi)水平較弱等尷尬。另外，在當(dāng)前庫(kù)存難消的情況下，繼續(xù)追加增量或讓濟(jì)南商業(yè)地產(chǎn)雪上加霜。

與此同時(shí)，有專(zhuān)家認(rèn)為，提振實(shí)體經(jīng)濟(jì)、轉(zhuǎn)變發(fā)展思路或是當(dāng)前濟(jì)南商業(yè)地產(chǎn)“解套”的當(dāng)務(wù)之急。

傳統(tǒng)商業(yè)痛苦中轉(zhuǎn)型

泉城路作為濟(jì)南當(dāng)?shù)貍鹘y(tǒng)的商業(yè)圈向來(lái)不缺人氣，但記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，與火爆的街面形成對(duì)比的是周邊商場(chǎng)內(nèi)鋪卻乏人問(wèn)津。

步入恒隆商場(chǎng)內(nèi)，除了一層商鋪客流較多外，二層以上卻人跡罕至，甚至多個(gè)商鋪已經(jīng)撤柜。“一般只有周末或節(jié)假日客流還行，到店人數(shù)能達(dá)到兩三百人。日流水也就是在1000~3000元。”恒隆商場(chǎng)內(nèi)部商家說(shuō)。另?yè)?jù)商場(chǎng)內(nèi)一家店鋪負(fù)責(zé)人介紹，自從來(lái)此后，客流稀少已經(jīng)成為常態(tài)化現(xiàn)象。鑒于此，員工只能跑到外面去拉客和發(fā)廣告。

業(yè)內(nèi)人士表示，泉城路附近屬旅游景點(diǎn)，人流量雖然大但卻只適合餐飲業(yè)態(tài)，其他的并不吃香，而且恒隆的定位太過(guò)高端，普通人消費(fèi)不起，其實(shí)際空置率可能在2成左右。山東建筑大學(xué)教授鄧相超在接受記者采訪時(shí)說(shuō)，恒隆商場(chǎng)去年一段時(shí)間退鋪商家高達(dá)100多家。山東東荷房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有限公司CEO孫為營(yíng)認(rèn)為，恒隆不景氣的原因與世貿(mào)國(guó)際、萬(wàn)達(dá)等新興商業(yè)分流人氣有關(guān)。

與恒隆相比，相隔不遠(yuǎn)的世貿(mào)國(guó)際情況則略有好轉(zhuǎn)，不僅各店鋪面積偏緊湊，而且更加注重年輕個(gè)性化和消費(fèi)體驗(yàn)化，商場(chǎng)業(yè)態(tài)也更加多元。記者發(fā)現(xiàn)，有的店面直接把書(shū)房搬進(jìn)了餐廳，或?qū)?nèi)部裝修成卡通城堡，多元素融合受到年輕人青睞。據(jù)多位商鋪的工作人員介紹，雖然工作日業(yè)績(jī)普遍較差，但每天流水也能達(dá)到5000元左右，周末或節(jié)假日能在8000萬(wàn)~10000萬(wàn)元。

試圖另辟蹊徑聚攬人氣的并非世貿(mào)國(guó)際一家，記者在走訪濟(jì)南經(jīng)四路附近的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)了解到，體驗(yàn)式消費(fèi)形式逐漸成為吸攬客流的重要陣地。據(jù)萬(wàn)達(dá)兒童樂(lè)園工作人員介紹，僅該店周末日均客流量就在2000~2600人，“家長(zhǎng)帶孩子來(lái)玩能待上一天”。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)招商部門(mén)負(fù)責(zé)人表示，萬(wàn)達(dá)整體日均客流量能達(dá)到5萬(wàn)人，節(jié)假日會(huì)在6萬(wàn)以上。“濟(jì)南經(jīng)四路萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)在全國(guó)排名20多位。”

孫為營(yíng)認(rèn)為，萬(wàn)達(dá)的經(jīng)營(yíng)更加注重大眾化，包括內(nèi)部設(shè)計(jì)，餐飲區(qū)、服裝區(qū)規(guī)劃較為合理，而且面向的是年輕群體，注重個(gè)性化和體驗(yàn)性。

鄧相超認(rèn)為，即便不同的商業(yè)綜合體、購(gòu)物中心在摸索轉(zhuǎn)型，但整體情形不容樂(lè)觀，而這與濟(jì)南本地消費(fèi)文化、收入水平、消費(fèi)層次不均衡有很大關(guān)系。首先是工薪階層收入和青島，甚至是部分省內(nèi)地市級(jí)城市相比不具有競(jìng)爭(zhēng)力，一般消費(fèi)層次停留在百貨、餐飲方面，而這也正是泉城路芙蓉街各類(lèi)小吃火爆卻難以帶動(dòng)商鋪的原因。其次，在當(dāng)前高鐵等交通十分便利的情況下，真正高收入群體對(duì)于高檔商品的購(gòu)買(mǎi)需求并不在濟(jì)南，而是直接去北京、上海，甚至飛國(guó)外。再次，高校學(xué)生雖是濟(jì)南重要流入人口，但消費(fèi)能力有限的同時(shí)且更傾向于線(xiàn)上。“最后再上濟(jì)南或者說(shuō)山東整體消費(fèi)文化偏向于保守，老百姓賺10塊可能只花2塊，商場(chǎng)實(shí)體何談興隆？”

供過(guò)于求市場(chǎng)疲軟

“在濟(jì)南，包括寫(xiě)字樓在內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)成為被遺忘的角落。”濟(jì)南當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示。

來(lái)自易居研究院智庫(kù)中心數(shù)據(jù)也顯示，市場(chǎng)對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的需求持續(xù)萎靡。2013~2016年(截至目前)辦公用房供應(yīng)面積和成交面積分別為865751平方米、409602平方米；877387平方米、601993平方米；770095平方米、807161平方米；1671765平方米、640552平方米。成交均價(jià)分別為11616元、10919元、11153元、10919元。而2013~2016年(截至目前)商業(yè)用房供應(yīng)面積、成交面積數(shù)據(jù)為492784平方米、227265平方米；668637平方米、315193平方米；698302平方米、427469平方米；714461平方米、483725平方米。成交均價(jià)分別為20082元、21591元、18179元、18814元。易居研究院智庫(kù)中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，從濟(jì)南商業(yè)和辦公用房的數(shù)據(jù)來(lái)看，基本每年都呈現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象，這說(shuō)明庫(kù)存規(guī)模越來(lái)越大。同時(shí)不具備穩(wěn)定性的還有價(jià)格方面，呈現(xiàn)了比較明顯的波動(dòng)，說(shuō)明市場(chǎng)需求比較疲軟。這和濟(jì)南整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)投資不被看好有關(guān)系。

記者在走訪中也證實(shí)了上述判斷。據(jù)濟(jì)南天橋區(qū)美林大廈工作人員介紹，兩棟24層的甲級(jí)寫(xiě)字樓自開(kāi)盤(pán)后已經(jīng)賣(mài)了多年，如果現(xiàn)在購(gòu)房，40年的商業(yè)產(chǎn)權(quán)到手后可能只剩下35年左右。而作為綠地在濟(jì)南打造的標(biāo)桿性商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目——綠地中心的情況也并不樂(lè)觀，工作人員介紹，這棟300米高、共計(jì)60層的寫(xiě)字樓于2011年開(kāi)發(fā)，在租售并舉的情況下入住率也僅在53%，而出售率僅為70%左右。

山東師范大學(xué)房地產(chǎn)系主任程道平分析說(shuō)，濟(jì)南商業(yè)地產(chǎn)目前積壓過(guò)多，去化周期高達(dá)40個(gè)月左右。而濟(jì)南市建委工作人員也說(shuō)道：“濟(jì)南寫(xiě)字樓等商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)東高西低態(tài)勢(shì)，高的價(jià)格能到1萬(wàn)~1.6萬(wàn)元/平方米，低的能有幾千塊錢(qián)，整體庫(kù)存量非常高。”

多位業(yè)內(nèi)專(zhuān)家表示，商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存高企的原因是在開(kāi)發(fā)過(guò)程中存在盲目性，沒(méi)有考慮到濟(jì)南商業(yè)地產(chǎn)的需求究竟是多少。除了規(guī)劃部門(mén)自己規(guī)劃出大片商業(yè)區(qū)，還有開(kāi)發(fā)住宅也要配套一定比例的商業(yè)，去化難顯而易見(jiàn)。但是，濟(jì)南在前有庫(kù)存難消化的同時(shí)，后卻又有增量追加。

據(jù)《濟(jì)南日?qǐng)?bào)》2015年報(bào)道稱(chēng)，自2011年濟(jì)南市批準(zhǔn)建設(shè)中央商務(wù)區(qū)作為全市發(fā)展戰(zhàn)略以來(lái)，一副占地面積約3.3平方公里，規(guī)劃建筑面積800萬(wàn)平方米的中央商務(wù)區(qū)核心區(qū)塊即將拔地而起，此外還有占地約10.2平方公里，規(guī)劃建筑面積達(dá)2000萬(wàn)平方米的輻射區(qū)也將于不久的將來(lái)揭幕。其定位是區(qū)域性高新技術(shù)辦公室總部基地、高端服務(wù)中心、中介服務(wù)中心，以及市域高端商貿(mào)聚集區(qū)、金融保險(xiǎn)業(yè)中心、文化產(chǎn)業(yè)中心等。如果上述規(guī)劃中的核心區(qū)總建筑面積全部為商業(yè)地產(chǎn)類(lèi)型，那么該區(qū)域一次性供應(yīng)量將是2015年全市商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量的5倍還多。

激活實(shí)體經(jīng)濟(jì)是出路

“濟(jì)南的城市規(guī)模和省會(huì)城市的地位極不相配。”鄧相超說(shuō)。

鄧相超表示，山東省的實(shí)際人口可能在9000萬(wàn)至1億人，但是作為省會(huì)城市的濟(jì)南市區(qū)人口卻僅有300萬(wàn)左右，即便省內(nèi)的地級(jí)市濰坊、臨沂市區(qū)人口都已經(jīng)在200萬(wàn)左右了。“這說(shuō)明濟(jì)南在城市人口規(guī)劃和外來(lái)人口吸引力上是守舊和較弱的，當(dāng)然這和濟(jì)南、山東乃至整個(gè)北方地區(qū)受儒家文化‘小富即安’的觀念有密切關(guān)系。”

一方面是人口集聚能力有所欠缺，另一方面支撐商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)也并不理想。鄧相超說(shuō)，濟(jì)南長(zhǎng)期以來(lái)是作為省直機(jī)關(guān)、市直機(jī)關(guān)的辦公地，缺乏制造業(yè)等第二產(chǎn)業(yè)強(qiáng)力支撐，其工業(yè)產(chǎn)值甚至落后于臨沂和聊城，在全省排10名左右，而商業(yè)地產(chǎn)興衰依附于第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，但其發(fā)展的前提恰恰需要有實(shí)體經(jīng)濟(jì)作支撐。與此同時(shí)，雖然濟(jì)南在大力度對(duì)外招商引資，但困難之處與配套環(huán)境落后有很大關(guān)系，單就堵車(chē)來(lái)說(shuō)甚至可能比一線(xiàn)城市還嚴(yán)重。

資深財(cái)經(jīng)評(píng)論員葉檀在2016中國(guó)(濟(jì)南)首屆CBD高端峰會(huì)上也表示，濟(jì)南雖然作為山東省會(huì)城市，但卻沒(méi)有進(jìn)入到省內(nèi)經(jīng)濟(jì)第一梯隊(duì)行列。從GDP來(lái)看，萬(wàn)億級(jí)別的青島已經(jīng)超過(guò)濟(jì)南，甚至連煙臺(tái)也已經(jīng)與其拉開(kāi)差距，“外界提到濟(jì)南往往是和農(nóng)業(yè)、驢子聯(lián)系起來(lái)。”

“濟(jì)南最需要解決的問(wèn)題是發(fā)展觀念和企業(yè)結(jié)構(gòu)問(wèn)題。”葉檀說(shuō)，煙臺(tái)等地的國(guó)企占經(jīng)濟(jì)比重約在40%左右，而濟(jì)南60%以上的經(jīng)濟(jì)是依靠國(guó)企和重化工業(yè)拉動(dòng)。美房網(wǎng)首席分析師康輝認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)的主要需求來(lái)自于實(shí)體經(jīng)濟(jì)，更進(jìn)一步說(shuō)是民營(yíng)企業(yè)，一般而言大型國(guó)企或重化工企業(yè)辦公、建設(shè)均受益于政府土地低價(jià)出售或劃撥，對(duì)于傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)并無(wú)太多依賴(lài)。中國(guó)房地產(chǎn)資源委員會(huì)副會(huì)長(zhǎng)李勇表示，地方政府此前一味地向大國(guó)企、重化工企業(yè)招商引資而忽視培育地方民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，主要是追逐政績(jī)使然，雖然大國(guó)企一時(shí)能帶動(dòng)就業(yè)和利稅，但重頭戲還是民營(yíng)經(jīng)濟(jì)、實(shí)體經(jīng)濟(jì)來(lái)活躍和帶動(dòng)，其所占經(jīng)濟(jì)比重越高，老百姓才能越富有，真正藏富于民才能刺激消費(fèi)，進(jìn)而傳導(dǎo)至購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓，乃至整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的健康發(fā)展。

鄧相超認(rèn)為，未來(lái)還是要在做大做強(qiáng)做長(zhǎng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)鏈上下工夫，形成產(chǎn)業(yè)集群，擴(kuò)大產(chǎn)業(yè)規(guī)模。首先要繼續(xù)擴(kuò)大招商引資，其次要培養(yǎng)本地的實(shí)體產(chǎn)業(yè)和企業(yè)發(fā)展，最后是讓有潛力的企業(yè)盤(pán)活現(xiàn)有資源，并對(duì)僵尸企業(yè)要清除出場(chǎng)。“濟(jì)南受益于高鐵重構(gòu)城市群的過(guò)程，與京津冀等城市圈有同樣的機(jī)遇，所以后起居上的可能性很大。”葉檀說(shuō)。

對(duì)于濟(jì)南商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存、去化、經(jīng)營(yíng)狀況等問(wèn)題，記者也分別向濟(jì)南市市委發(fā)出采訪請(qǐng)求，截至記者發(fā)稿前尚未獲得回應(yīng)，而濟(jì)南市建委、恒隆、萬(wàn)達(dá)、綠地等多家公司均婉拒記者采訪。