徹查險資之后 樓市的虛火能降多少
從舉牌到拿地，險資在中國樓市扮演著越來越重要的角色，不過這一無序的狀態(tài)可能會有所改觀。上周，中國保監(jiān)會下發(fā)的《關(guān)于開展不動產(chǎn)及基礎(chǔ)資產(chǎn)為不動產(chǎn)的金融產(chǎn)品自查有關(guān)事項的通知》(以下簡稱《通知》)中，要求各類保險機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)就不動產(chǎn)及基礎(chǔ)資產(chǎn)為不動產(chǎn)的金融產(chǎn)品情況開展自查。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控進(jìn)入關(guān)鍵期，保監(jiān)會摸底保險行業(yè)不動產(chǎn)現(xiàn)狀，是為了規(guī)范保險資金不動產(chǎn)行為，防范運(yùn)作風(fēng)險。同時，險資離場也有利于樓市回歸理性。
借道入地產(chǎn)業(yè)
按照規(guī)定，目前我國保險資金的不動產(chǎn)僅限于商業(yè)、辦公不動產(chǎn)、與保險業(yè)務(wù)相關(guān)的養(yǎng)老、醫(yī)療、汽車服務(wù)等不動產(chǎn)及自用性不動產(chǎn);同時不得投入或銷售商業(yè)住宅，不能直接從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)(含一級土地開發(fā))、不得設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)公司或未上市房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)(項目公司除外)。這也是從保險資金的安全性出發(fā)，實現(xiàn)保險資金的穩(wěn)健。
在不動產(chǎn)領(lǐng)域，2010年保監(jiān)會印發(fā)的《保險資金不動產(chǎn)暫行辦法》要求保險公司不動產(chǎn)，應(yīng)達(dá)到“上一會計年度末償付能力充足率不低于150%，且投入時上季度末償付能力充足率不低于150%;上一會計年度盈利，凈資產(chǎn)不低于1億元人民幣(貨幣單位，下同)”的要求。
2012年，保監(jiān)會下發(fā)《關(guān)于保險資金股權(quán)和不動產(chǎn)有關(guān)問題的通知》，不再執(zhí)行上一會計年度盈利的規(guī)定;償付能力充足率的基本要求調(diào)整為上季度末償付能力充足率不低于120%。這也為不少新設(shè)立的、尚未達(dá)到盈利條件的中小保險公司不動產(chǎn)開通了一條康莊大道。
此前，保險公司出現(xiàn)在房地產(chǎn)領(lǐng)域最為集中的是當(dāng)年北京CBD中服地塊的拍賣，多家保險公司聯(lián)合拿地，不過現(xiàn)在的保險公司早已多種方式進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，如直接買地、買樓、買房企股票等。
瘋狂買入模式
險資借道進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，通過瘋狂買入的方式正在成為樓市的主要資金來源。
從拿地方面來看，中國平安多次與房企聯(lián)合拿地，今年1月，華潤、首開、平安聯(lián)合體以86.25億元拿下北京豐臺區(qū)白盆窯地塊;去年12月，上海市奉賢區(qū)南橋新城132畝純住宅用地被碧桂園+東原+平安聯(lián)合體以23.1億元競得。此外，中英人壽保險和永誠保險均有獨(dú)立拿地記錄。
除了瘋狂拿地外，還有不少保險公司選擇直接買樓。比如，7月29日，國華人壽保險斥資32.2億元正式從SOHO中國手中購入其旗下的上海SOHO世紀(jì)廣場;6月18日，太平洋壽險宣布購入位于深圳市福田區(qū)深業(yè)上城T2塔樓高區(qū)10個整層;4月24日，太平洋保險以27億元購入深業(yè)上城14層物業(yè)，成交面積達(dá)4萬平方米。
此外，險資另一個惹人注目的舉動是參股地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)。報告顯示，從2015年到今年10月，24家險資總共在A股買入了54只地產(chǎn)股，市值近1400億元，其中，持股比例超過5%的有萬科、金融街、金地、廊坊發(fā)展、華鑫股份和天宸股份6家。
徹查險資利于樓市回穩(wěn)
“險資并不允許進(jìn)入住宅地產(chǎn)開發(fā)，但此前險資以戰(zhàn)略的方式涉足地產(chǎn)開發(fā)的情況開始出現(xiàn)，助推地價和房價泡沫的滋生，而險資一旦大量借道金融產(chǎn)品進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，成為房企場外配資的方式之一，房企資金杠桿加大之后，將會加劇地產(chǎn)行業(yè)的震蕩，并可能形成系統(tǒng)性的金融風(fēng)險，保臨會的大力自查也是糾偏之舉。”亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅如是說。
根據(jù)《通知》，保監(jiān)會強(qiáng)調(diào)了三大核心內(nèi)容：一是保險機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守不動產(chǎn)監(jiān)管政策規(guī)定，規(guī)范開展運(yùn)作;二是保險機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)內(nèi)部管理，嚴(yán)格控制風(fēng)險;三是保險機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)開展不動產(chǎn)及基礎(chǔ)資產(chǎn)為不動產(chǎn)的金融產(chǎn)品情況自查，并及時報送自查報告。
郭毅認(rèn)為，隨著查處力度的加大，險資從樓市撤出，房企的資金通路受到制約，也將有助于止住房企謀求快速擴(kuò)張的高價競地行為，首先減弱了企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險，同時，也為市場傳遞更加理性的信號，有助于穩(wěn)定購房者預(yù)期，降低投機(jī)性購房需求，利于樓市供需平衡的實現(xiàn)，對于穩(wěn)定房價也將起到積極的作用。
