官方報(bào)告稱三季度高價(jià)地頻現(xiàn) 房企加價(jià)近兩倍拿地

全國(guó)土地市場(chǎng)的熱度，在第三季度得以延續(xù)。

國(guó)土資源部下屬部門25日發(fā)布《2016年第三季度全國(guó)城市地價(jià)監(jiān)測(cè)報(bào)告》顯示，今年三季度各地上報(bào)異常交易地塊數(shù)量、平均溢價(jià)率及平均競(jìng)價(jià)輪次均呈明顯上升態(tài)勢(shì)，其中超九成溢價(jià)率超過(guò)50%。

溢價(jià)率大幅攀升

截至2016年9月30日，2016年三季度各地上報(bào)異常交易塊176宗(其中一線城市上報(bào)10宗，二線城市上報(bào)62宗，三四線城市上報(bào)104宗)，比上季度增加了79宗，漲幅為81%；比2015年同期增加了137宗，漲幅為351%。

這些異常地塊的平均溢價(jià)率為187%，比上季度升了64個(gè)百分點(diǎn)；比上年同期上升了73個(gè)百分點(diǎn)。

所謂溢價(jià)率是相對(duì)于地塊出讓底價(jià)的比率，如一塊底價(jià)為10億元的地塊，開(kāi)發(fā)商最終花費(fèi)28.7億元拿下，則該地塊的溢價(jià)率為187%

此外，平均競(jìng)價(jià)輪次為129次，比上季度增加了23次，漲幅為21%；比上年同期增加了49次，漲幅為62%。

從溢價(jià)率和競(jìng)價(jià)輪次這兩個(gè)指標(biāo)可以看出，三季度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)土地的爭(zhēng)奪很激烈。

上述報(bào)告稱，總體看來(lái)，三季度各地上報(bào)的異常地塊數(shù)量、平均溢價(jià)率及競(jìng)價(jià)輪次明顯呈現(xiàn)上升的趨勢(shì)；屬于三、四線城市的地塊數(shù)量占比近六成；同時(shí)，交易異常情況基本為溢價(jià)率超過(guò)50%的情況，占上報(bào)地塊數(shù)量的95%.

上述報(bào)告主要監(jiān)測(cè)全國(guó)105個(gè)重點(diǎn)城市，其中一線城市包括北京、上海、廣州、深圳；二線城市包括除一線城市外的直轄市、省會(huì)城市和計(jì)劃單列市，共32個(gè)；三線城市包括除一線、二線城市外的69個(gè)監(jiān)測(cè)城市。

所謂異常地塊，在國(guó)土部門眼中，是指招拍掛出讓中溢價(jià)率超過(guò)50%、成交總價(jià)或單價(jià)創(chuàng)新高的房地產(chǎn)用地。

早在2010年，國(guó)土部就曾印發(fā)《關(guān)于嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)用地調(diào)控政策促進(jìn)土地市場(chǎng)健康發(fā)展有關(guān)問(wèn)題的通知》，要求各地加強(qiáng)地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)，及時(shí)掌握地價(jià)異常變動(dòng)，對(duì)招拍掛出讓中溢價(jià)率超過(guò)50%、成交總價(jià)或單價(jià)創(chuàng)新高的房地產(chǎn)用地，市、縣國(guó)土資源主管部門要在成交確認(rèn)書簽訂(中標(biāo)通知書發(fā)出)后2個(gè)工作日內(nèi)，上報(bào)國(guó)土部和省(區(qū)、市)國(guó)土資源主管部門。

官方所稱的“異常地塊”，在市場(chǎng)人士看來(lái)可以類同于“地王”。“地王”并沒(méi)有較為明晰的標(biāo)準(zhǔn)，是一種較為通俗的說(shuō)法。不過(guò)，官方一直不太認(rèn)可“地王”的叫法。

要求地方上報(bào)異常地塊，國(guó)土部此舉是為監(jiān)測(cè)土地市場(chǎng)的異常交易，預(yù)防地價(jià)特別是居住用地價(jià)格反彈。

四季度高價(jià)地或明顯減少

三季度高價(jià)地塊的增多，也讓地方政府的土地出讓收入有了大幅增加。財(cái)政部近日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年前9個(gè)月，全國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入23306億元，同比增長(zhǎng)14%。

但土地市場(chǎng)的熱度有望在地方密集調(diào)控之下出現(xiàn)一個(gè)短暫的降溫期。

中原地產(chǎn)市場(chǎng)部總監(jiān)張大偉表示，地方調(diào)控政策繼續(xù)深入下，8-9月各地高價(jià)地頻繁出現(xiàn)的現(xiàn)象在10月份明顯衰減。

在22個(gè)城市出臺(tái)調(diào)控政策后，各地樓市出現(xiàn)了明顯的退燒現(xiàn)象，截止10月24日，全國(guó)合計(jì)出現(xiàn)單宗土地成交金額超過(guò)10億的地塊15宗、超過(guò)5億的地塊37宗。

“整體看，相比調(diào)控前市場(chǎng)最火爆的8-9月，高價(jià)地?cái)?shù)量開(kāi)始減少。10月份截止24日，累計(jì)10億以上的地塊中，溢價(jià)率超過(guò)100%的地塊有11宗，主要出現(xiàn)在天津、長(zhǎng)沙、南寧、上海、佛山、沈陽(yáng)、南昌。大部分城市的土地成交相比前期均有所降溫。”張大偉稱。

國(guó)土部報(bào)告稱，預(yù)計(jì)土地市場(chǎng)亦會(huì)隨著供地節(jié)奏的加快而迎來(lái)整體相對(duì)平穩(wěn)的表現(xiàn)。在全國(guó)性政策總基調(diào)不變，產(chǎn)業(yè)政策與區(qū)域政策積極介入，地方政策自主化、差異化提升的綜合作用下，短期內(nèi)一、二線熱點(diǎn)城市住宅地價(jià)增速將處于高位調(diào)整，庫(kù)存較高的三四線城市地價(jià)上漲動(dòng)力不足；工業(yè)地價(jià)增速保持平穩(wěn)波動(dòng)。

“下一步應(yīng)在把握去庫(kù)存主基調(diào)的思路上，落實(shí)因城施策的靈活性、有效性。一是要摸清情況，區(qū)別對(duì)待，推進(jìn)庫(kù)存壓力較大城市土地供應(yīng)計(jì)劃的調(diào)整，以利于達(dá)到庫(kù)存消化的合理周期；同時(shí)落實(shí)好熱點(diǎn)城市住房用地計(jì)劃的公布和有效供應(yīng)的形成，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。”國(guó)土部報(bào)告建議稱。

北京近期又推出了幾宗“限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)”地塊，房企出于對(duì)利潤(rùn)的考慮，這樣的地塊最終成交價(jià)格不會(huì)過(guò)高，這種舉措也有助于進(jìn)一步降溫土地市場(chǎng)。