北京二手房全面實施資金監管 杜絕中介機構設立資金池

北京市對二手房交易流程風險把控還在升級，尤其是對資金的監管。日前，北京市住建委、中國人民銀行營業管理部聯合印發《關于進一步加強存量房交易資金監管的通知》(以下簡稱《通知》)，自2016年12月15日起，東城、朝陽、通州、順義、昌平、大興6區實行存量房交易資金監管。至此，存量房交易資金監管范圍覆蓋全北京市。

存量房交易資金監管主要是指二手房買方將交易資金存入存量房交易資金監管專用賬戶，房屋轉移登記手續完成后，由監管機構將監管資金劃入二手房賣方的銀行結算賬戶。買賣雙方的交易資金不直接通過經紀公司，而是由房地產行政主管部門會同銀行、具有擔保資質的機構在銀行開立的資金監管“專用賬戶”進行劃轉，該賬戶屬于銀行。當規定期限內購房者過戶后，該資金將劃轉到原業主的賬戶下，這個過程中銀行扮演的是資金監管主體角色。

二手房買賣交易過程中，從買賣雙方簽訂買賣合同，到房產交易過戶完成，一般需要1-3個月的時間，房產交易中存在“先付款還是先過戶”的問題，只有采取資金監管才能真正確保二手房交易資金安全。資金監管模式要求通過銀行的專用賬戶進行資金的凍結，在沒有買賣雙方約定授權的情況下，其他人員均動用不了資金。因此對存量房交易資金進行有效的監管，最大的意義在于保障交易安全，確保賣方能及時足額拿到房款，確保房屋能順利過戶到買方名下，有效地保障存量房交易雙方的合法權益。

資金監管除有利于房屋交易雙方的資金交易安全外，還可以有效杜絕中介機構設立資金池。上述《通知》明確，房地產經紀機構及從業人員不得通過監管賬戶以外的賬戶代收代付交易資金，不得侵占、挪用交易資金，不得利用客戶資源和信息優勢強制提供擔保、金融等相關服務。

中國消費者協會此前發布的一份《房屋家居領域投訴情況專題報告》提到，資金監管過程中違規操作是目前房屋中介公司普遍存在的四大問題之一。

該報告指出，在資金監管過程中，部分中介機構違規操作，代替銀行為買方做資金監管，將買方的購房款收入自己公司的資金池中，并利用這部分資金違規高息貸出，作為其他消費者的“首付貸”，這種行為嚴重威脅到了消費者的資金安全。在行業人士看來，《通知》當中對于房地產經紀機構及從業人員的約束，將會對這一現象起到杜絕的作用。

據了解，近年來，北京市住建委會同中國人民銀行營業管理部等部門先后在海淀、西城、經濟技術開發區等11個區提供存量房交易資金監管服務。

此次《通知》將存量房自有交易資金監管范圍擴大到全北京市，相關工作仍繼續按照試點各區的資金監管工作要求開展，即要求通過房地產經紀機構達成交易的買賣雙方，必須經過各區房產管理部門在監管銀行開設的監管賬戶劃轉自有交易資金；買賣雙方自行達成交易的，可協商選擇是否進行自有交易資金監管。